Respuesta corta
La Ley 21.461, vigente desde el 30 de junio de 2022, creó un juicio más rápido, el procedimiento monitorio, para cobrar arriendos, gastos comunes y cuentas impagas y recuperar el departamento. Una vez notificado, el arrendatario tiene 10 días corridos para pagar u oponerse. Si no hace ninguna de las dos cosas, el juez ordena la restitución. En la práctica, el proceso completo suele tomar varios meses.
Si tu arrendatario dejó de pagar, lo primero que vas a escuchar es “Ley Devuélveme mi Casa”. Es la Ley 21.461, y sí cambió las cosas: creó un juicio más rápido para cobrar y recuperar el departamento. Pero no es automático, tiene reglas que casi nadie explica y su resultado depende mucho de algo que se decide antes del problema: cómo están tus documentos.
Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría de un abogado para tu caso.
Qué es la Ley 21.461 y qué cambió
La Ley 21.461 se publicó en el Diario Oficial el 30 de junio de 2022 y rige desde esa fecha. No reemplazó la ley de arriendos (Ley 18.101): le agregó herramientas.
- Un juicio más rápido para el no pago: el procedimiento monitorio (artículos 18-A a 18-K de la Ley 18.101), para cobrar rentas, gastos comunes y cuentas impagas y pedir la restitución del departamento.
- La restitución anticipada: una medida para recuperar el inmueble antes de la sentencia cuando fue destruido parcialmente o quedó inutilizado por culpa del arrendatario (artículo 8 N° 7 bis).
- Nuevas reglas para el contrato: las firmas de los contratos escritos “serán autorizadas” por un notario, y ese contrato es antecedente suficiente para demandar. Si no hay contrato escrito, se presume que la renta es la que aparece en los depósitos de al menos tres meses consecutivos (artículo 20).
Cómo funciona la demanda monitoria, paso a paso
| Etapa | Qué dice la ley | En la práctica |
|---|---|---|
| 1. Presentas la demanda | Debes detallar la deuda (montos, fechas y razones) y acompañar todos los antecedentes que la respaldan (art. 18-A) | Se presenta ante un juzgado civil. Si tiene defectos, el tribunal te da un plazo de hasta 10 días para corregirlos (art. 18-B) |
| 2. Se notifica al arrendatario | La notificación vale como primer requerimiento de pago; el segundo se entiende hecho cinco días después, sin trámite adicional (art. 18-D) | Depende del receptor judicial. El domicilio del arrendatario se presume que es el departamento arrendado |
| 3. Plazo para pagar u oponerse | 10 días corridos (arts. 18-A y 18-C) | Si paga todo, con intereses y costas, el juicio termina. Si paga una parte, sigue por lo que falta (art. 18-E) |
| 4. Si no paga ni se opone | Se le tiene por condenado al pago y el juez ordena el lanzamiento en un plazo de hasta 10 días desde que esa resolución queda firme (art. 18-C) | La ejecución depende de la disponibilidad de receptores y de Carabineros |
Qué no puedes mezclar: en la demanda monitoria no se puede acumular el cobro con un desahucio o con el término del contrato por otras causas distintas del no pago (artículo 18-B).
Qué pasa si el arrendatario se opone
Aquí está el punto que casi ninguna guía explica. El arrendatario puede oponerse por escrito, con todos sus fundamentos y pruebas de una vez (artículo 18-F).
- Si la oposición no tiene un fundamento plausible, el juez puede desestimarla y el monitorio sigue.
- Si solo alega defectos del procedimiento (excepciones dilatorias), se resuelven rápido y el monitorio sigue si se rechazan.
- Si se opone con otros argumentos, el monitorio termina. Si quieres seguir, debes iniciar un juicio declarativo, que normalmente es más largo. En él solo se discute la existencia de la deuda y lo que el arrendatario alegó en su oposición, y él no puede ofrecer pruebas nuevas (artículos 18-F y 18-H).
Por eso importa tanto tener la deuda bien documentada: una oposición sin respaldo es más fácil de descartar.
La restitución anticipada no es para el no pago
Muchas páginas la presentan como parte del cobro, pero no lo es. Solo procede en el juicio de terminación del contrato y cuando el departamento fue destruido parcialmente o quedó inutilizado por acción u omisión del arrendatario. El atraso en el pago, por sí solo, no la hace procedente.
¿Cuánto demora en la realidad?
Los plazos de la ley son cortos, pero no existen estadísticas oficiales públicas del Poder Judicial sobre cuánto duran estos juicios en la práctica. Lo que sabemos:
- Antes de la ley, según los diputados que la propusieron en 2019, un juicio de arriendo tardaba “no menos de 7 u 8 meses” hasta el lanzamiento.
- Hoy, cuando el arrendatario no se opone, las estimaciones de empresas y abogados del rubro van de 1 a 3 meses a 4 a 6 meses.
- El cuello de botella es la ejecución. Según el académico Pablo Cornejo (Universidad de Chile, 2024), desde la sentencia hasta la entrega del inmueble pueden pasar de 4 a 6 meses, por la disponibilidad de receptores y de la fuerza pública.
Desconfía de cualquier cifra exacta que no diga de dónde viene.
¿Tienes todo para demandar?
Revisa qué documentos tienes y calcula la deuda que vas a cobrar:
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Qué no hacer
- No cambies la chapa, no cortes servicios ni retires sus cosas. Es tomar la justicia por tu cuenta y te expone a pagar una indemnización de perjuicios (Código Civil, artículo 1929) y a otras acciones legales del arrendatario.
- No aceptes pagos en efectivo sin recibo. Cobra siempre por transferencia: esos comprobantes son tu mejor prueba.
- No esperes a acumular varios meses. La ley no exige un mínimo de meses para la demanda monitoria, y cada mes que esperas es más deuda.
Tres herramientas de la Ley 18.101 que pocos conocen
- Si el arrendatario abandona el departamento, puedes pedir al tribunal que te lo entregue sin juicio, con la certificación de un ministro de fe (artículo 6).
- Las deudas se reajustan: los pagos atrasados entre arrendador y arrendatario se hacen reajustados según la variación de la UF (artículo 21).
- Puedes avisar de la demanda a las empresas de luz, agua y gas, para que el arrendatario responda por los consumos (artículo 14). Confirma con tu abogado si aplica a tu tipo de juicio.
La mejor defensa se arma el primer día
Casi todo lo que hace ganar tiempo en un juicio se decide antes de firmar: un arrendatario bien evaluado, un contrato escrito y bien firmado, cobros por transferencia, un registro ordenado de pagos y comunicaciones, y un acta de entrega con fotos.
Eso es lo que hacemos en EfiRent con el plan Administración, 7% + IVA mensual (8,33% total): evaluamos a cada postulante, firmamos el contrato con firma electrónica avanzada y ante notario, controlamos los pagos cada mes, cobramos desde el primer atraso y mantenemos toda la documentación lista por si hay que actuar.
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Preguntas frecuentes
¿Cuántos meses de atraso necesito para demandar?
La Ley 21.461 no fija un mínimo de meses impagos para la demanda monitoria. Para poner término al contrato por no pago, el Código Civil exige la mora de un período entero (artículo 1977). Conviene no esperar: cada mes de atraso es un mes más de deuda.
¿Necesito un abogado?
La Ley 18.101 permite litigar sin abogado en primera instancia en algunos juicios de arriendo cuando la renta no supera 4 UTM. Si esa regla aplica al procedimiento monitorio es discutido, y la mayoría de las rentas de Santiago supera ese tope. Te recomendamos hacerlo con un abogado: una demanda mal presentada retrasa todo.
¿Puedo cobrar también los gastos comunes y las cuentas?
Sí. La demanda monitoria permite cobrar las rentas, los gastos comunes y los consumos adeudados, y también los que se devenguen después de presentada la demanda, con intereses y costas (Ley 18.101, artículo 18-A).
¿Sirve si el contrato no es notarial o no hay contrato escrito?
El contrato con firmas autorizadas ante notario es antecedente suficiente para demandar (artículo 20). La Corte de Apelaciones de Santiago ha resuelto que es suficiente, pero no necesario. Si no hay contrato escrito, se presume que la renta es la que aparece en los depósitos de al menos tres meses consecutivos.
¿Qué pasa si el arrendatario paga solo una parte?
El juicio sigue por la parte de la deuda que falta pagar (artículo 18-E). Si paga todo antes de que venza el plazo para oponerse, incluidos intereses y costas, el procedimiento termina.
¿Puedo cambiar la chapa o cortar la luz para que se vaya?
No. Es tomar la justicia por tu cuenta y te expone a pagar una indemnización de perjuicios (Código Civil, artículo 1929) y a otras acciones legales del arrendatario. Lo correcto es demandar y esperar la orden del tribunal.
¿La garantía cubre el arriendo impago?
Depende de lo que diga el contrato. Por lo general, la garantía cubre los daños al departamento y se revisa al término del arriendo. Si el contrato permite imputarla a deudas, puede usarse para eso.
Fuentes
Escrita por
Kathia Abarca
Líder de Administración de EfiRent
Publicada el 20 de julio de 2026; actualizada el 26 de septiembre de 2026.
