Respuesta corta
Por regla general, el propietario paga las reparaciones necesarias, las que mantienen el departamento en condiciones de uso, como una cañería vieja o una falla de la instalación. El arrendatario paga las reparaciones locativas: las pequeñas reparaciones que la costumbre le asigna y los deterioros causados por él, su familia o sus visitas, como ampolletas, vidrios rotos o desagües tapados. Así lo dicen los artículos 1927 y 1940 del Código Civil, y el contrato puede cambiar ese reparto.
Se echó a perder el calefont, apareció humedad en el baño o se quebró un vidrio. ¿Quién paga? Es la pregunta más común en cualquier arriendo, y la respuesta está en el Código Civil desde hace más de un siglo. Aquí te la explicamos con los artículos exactos y con los casos que vemos todas las semanas.
Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría de un abogado para tu caso.
La regla del Código Civil en dos frases
El propietario paga las reparaciones necesarias. Debe mantenerlo en estado de servir para el fin para el que se arrendó (artículo 1924) y hacer “todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas” (artículo 1927). También paga las locativas cuando el daño vino de fuerza mayor, caso fortuito o de la mala calidad del departamento.
El arrendatario paga las reparaciones locativas. Son “las que según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes” (artículo 1940). Responde también por los daños que causen su familia, sus visitas y sus dependientes (artículo 1941).
Para departamentos y casas hay reglas más precisas que casi nadie cita: el arrendatario debe mantener paredes, techos, pisos y cañerías, reponer los vidrios quebrados y mantener funcionando puertas, ventanas y cerraduras (artículo 1971). Pero no responde por el deterioro que viene del tiempo y el uso legítimo, de la antigüedad del edificio o de defectos de construcción (artículo 1970).
El contrato puede cambiar este reparto (artículo 1927). Por eso, antes de discutir, lee lo que firmaron.
¿Quién paga esta reparación?
Elige el problema y te mostramos quién paga, de qué depende y en qué norma se basa:
| Caso | Quién paga | Por qué | De qué depende | Base legal | Respaldo |
|---|---|---|---|---|---|
| Ampolletas o tubos fluorescentes quemados | Paga el arrendatario | Son un consumible del uso diario: la costumbre las deja a cargo del arrendatario. | — | Código Civil, art. 1940 | Práctica habitual o lo que diga el contrato |
| Enchufes o interruptores dañados | Depende | Depende del origen del daño. | Si se rompió por un golpe o mal uso, paga el arrendatario. Si falla la instalación eléctrica, paga el propietario. | Código Civil, arts. 1940, 1941, 1927 y 1970 | Aplicación de una regla general de la ley |
| Llaves y chapas | Depende | El arrendatario debe mantener las cerraduras funcionando. | Si pierde las llaves o la chapa falla por mal uso, paga el arrendatario. Si la chapa se gastó por antigüedad o tiene un defecto, paga el propietario. | Código Civil, arts. 1971 N° 3 y 1970 | Regla expresa de la ley |
| Cañería rota por antigüedad | Paga el propietario | El deterioro por el tiempo y la antigüedad del edificio no es responsabilidad del arrendatario. | Si la cañería es parte de la red común del edificio, la repara la comunidad. | Código Civil, arts. 1927 y 1970; Ley 21.442, art. 2 | Regla expresa de la ley |
| Llave de agua que gotea | Depende | Cambiar gomas o ajustar una llave es una reparación menor que la costumbre suele dejar al arrendatario. | Si la grifería está vieja o falla la pieza completa, paga el propietario. | Código Civil, arts. 1940 y 1970 | Práctica habitual o lo que diga el contrato |
| Desagüe tapado por uso (restos, grasa, pelo) | Paga el arrendatario | El arrendatario debe mantener limpias las cañerías y los desagües. | Si se tapa por un defecto de la instalación o por antigüedad, paga el propietario (art. 1970). Si el problema está en la bajada común del edificio, lo repara la comunidad. | Código Civil, arts. 1940, 1970 y 1972 | Regla expresa de la ley |
| Filtración que viene del departamento de arriba o de la red común | Paga un tercero (vecino o comunidad) | La paga quien causó el daño (el dueño u ocupante del departamento de donde viene) o la comunidad si nace en una cañería común. | El arrendatario debe avisar de inmediato; el propietario coordina la reparación y cobra al responsable. | Código Civil, arts. 1927 y 2314; Ley 21.442, arts. 2 y 42 | Aplicación de una regla general de la ley |
| Humedad y hongos | Depende | Depende de la causa. | Si es por falta de ventilación o por secar ropa adentro, paga el arrendatario. Si es por una filtración o un defecto de construcción, paga el propietario. | Código Civil, arts. 1939, 1940 y 1970 | Aplicación de una regla general de la ley |
| Calefont o termo que deja de funcionar | Depende | Es parte del departamento arrendado. | Si falla por desgaste o antigüedad, paga el propietario. Si falla por mal uso, el arrendatario. La mantención anual suele ser del arrendatario si el contrato lo dice. | Código Civil, arts. 1924, 1927 y 1939 | Aplicación de una regla general de la ley |
| Electrodomésticos incluidos en el arriendo | Depende | Si vienen con el departamento, son parte de lo arrendado. | Si fallan por desgaste normal, paga el propietario. Si fallan por mal uso, el arrendatario. | Código Civil, arts. 1927, 1939 y 1941 | Aplicación de una regla general de la ley |
| Vidrios rotos | Paga el arrendatario | La ley pone expresamente a cargo del arrendatario reponer los vidrios quebrados. | Si se rompieron por un terremoto o un defecto de la ventana, paga el propietario. | Código Civil, arts. 1940 y 1971 N° 2 | Regla expresa de la ley |
| Pintura al término del contrato | Depende | El desgaste normal por el uso no se cobra al arrendatario. | Si hay manchas, perforaciones excesivas o colores no autorizados, paga el arrendatario. El contrato puede exigir pintar al irse. | Código Civil, arts. 1947, 1972 y 1927 | Aplicación de una regla general de la ley |
| Piso o alfombra dañados | Depende | El desgaste normal por el uso no se cobra al arrendatario. | Si hay quemaduras, manchas o daños de mascotas, paga el arrendatario. | Código Civil, arts. 1947 y 1971 N° 1 | Regla expresa de la ley |
| Plagas | Depende | Depende del origen. | Si son termitas o una plaga que ya existía, paga el propietario. Si son cucarachas por falta de aseo, el arrendatario. Si están en áreas comunes, la comunidad. | Código Civil, arts. 1932, 1933, 1939, 1970 y 1972 | Aplicación de una regla general de la ley |
| Corte de luz, agua o gas por no pago | Paga el arrendatario | Los consumos y la reconexión son del arrendatario si así lo dice el contrato. | El propietario no puede cortar los servicios por su cuenta para presionar un pago. | Contrato; Código Civil, art. 1929; Ley 18.101, arts. 14 y 18-A | Práctica habitual o lo que diga el contrato |
| Mantención de ascensores y áreas comunes | Depende | Se paga con el gasto común ordinario. Ante el edificio responde el dueño. | Entre dueño y arrendatario, lo habitual es que el arrendatario pague los gastos comunes ordinarios si el contrato lo dice. | Ley 21.442, arts. 2 N° 9 y 6 | Práctica habitual o lo que diga el contrato |
| Reparación urgente cuando el propietario no responde | Paga el propietario | El propietario debe reembolsar una reparación indispensable que no era locativa. | Solo si el arrendatario no la causó, avisó lo antes posible y el costo es razonable. Descontarla del arriendo por cuenta propia es riesgoso: la ley solo compensa deudas líquidas y exigibles (art. 1656). Conviene acordarlo por escrito. | Código Civil, arts. 1935 y 1656 | Regla expresa de la ley |
Referencial. El contrato puede cambiar este reparto (Código Civil, art. 1927). No reemplaza la asesoría de un abogado.
El documento que decide los casos grises: el acta de entrega
La ley tiene dos presunciones que casi siempre juegan en contra de quien no tiene pruebas:
- Si no consta cómo se entregó el departamento, se entiende que el arrendatario lo recibió en “regular estado de servicio” (artículo 1947), y las paredes, los vidrios, las puertas y las cerraduras en “buen estado” (artículo 1971).
- Si aparece un daño durante el arriendo, el arrendatario tiene que probar que no fue su culpa (artículo 1947).
Un acta de entrega con fotos, firmada por ambos al inicio y al término del contrato, resuelve la mayoría de las discusiones antes de que empiecen.
¿Y si el arrendatario hace una mejora?
Instalar cortinas roller, un aire acondicionado o un mueble fijo no es una reparación, es una mejora. El propietario solo debe pagarla si la autorizó con la condición expresa de reembolsarla. Si no, el arrendatario puede llevarse lo que instaló al irse, siempre que no dañe el departamento (artículo 1936). Si una mejora te interesa, acuérdala por escrito antes de hacerla.
Si vives en un edificio: gastos comunes y filtraciones
- Ante el edificio responde siempre el dueño. La Ley 21.442 dice que la obligación de pagar los gastos comunes “seguirá siempre al dueño” (artículo 6). La ley no reparte esos gastos entre dueño y arrendatario: lo hace el contrato.
- Lo habitual es que el arrendatario pague los gastos comunes ordinarios (administración, mantención, reparaciones de áreas comunes y consumos) y el dueño los extraordinarios y el fondo de reserva. Es práctica de mercado, no ley, así que tiene que quedar escrito.
- Una filtración que nace en una cañería común la repara la comunidad como gasto común.
- Una filtración que viene de otro departamento es de cargo de quien causó el daño, según las reglas generales de responsabilidad del Código Civil (artículo 2314). Si hubo que entrar a la fuerza para repararla, esos gastos también son del responsable (Ley 21.442, artículo 42). El dueño del departamento afectado coordina la reparación y le cobra al responsable.
Reparaciones urgentes: qué hacer si el propietario no responde
Si hay una reparación que no puede esperar, como una cañería rota, el arrendatario puede hacerla y pedir que se la reembolsen, pero solo si se cumplen estas condiciones (artículo 1935):
- La reparación era indispensable y no era locativa.
- El arrendatario no la causó.
- Avisó al propietario lo antes posible para que la hiciera él.
Si el propietario no respondió a tiempo, el arrendatario tiene derecho a recuperar el costo razonable, probando que era necesaria. Descontarla del arriendo por cuenta propia es riesgoso: la ley solo compensa deudas líquidas y exigibles (artículo 1656), y el monto de la reparación normalmente no lo es mientras el propietario no lo acepte. Conviene acordarlo por escrito. Y si una reparación que no se podía postergar priva al arrendatario del uso de una parte del departamento, tiene derecho a una rebaja del arriendo en proporción a esa parte (artículo 1928).
La garantía al final del contrato
- Ninguna ley vigente fija su monto, su plazo de devolución ni los descuentos permitidos. Lo define el contrato. Circula el dato de que la ley exige devolverla en 60 días, pero no es así.
- Se puede descontar lo que el contrato permita: por lo general, daños que van más allá del desgaste normal y deudas de consumos o gastos comunes. No se puede descontar el desgaste normal por uso ni las reparaciones que le correspondían al propietario.
- Si el propietario se atrasa en devolverla, debe pagarla reajustada según la variación de la UF (Ley 18.101, artículo 21).
Cómo lo hacemos en EfiRent
En el plan Administración, 7% + IVA mensual (8,33% total), entregamos y recibimos cada departamento con un acta con fotos, inspeccionamos la propiedad cada seis meses y coordinamos cada reparación con un presupuesto que el propietario aprueba antes. Cuando el arrendatario se va, revisamos el departamento y le cobramos lo que corresponda. Así, la pregunta “¿quién paga?” casi nunca termina en conflicto.
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Preguntas frecuentes
¿Tengo que pintar el departamento al irme?
Solo si el contrato lo exige o si hay daños más allá del desgaste normal, como manchas, perforaciones excesivas o colores no autorizados. El desgaste por el uso legítimo no se cobra al arrendatario (Código Civil, artículo 1947).
¿Quién paga el calefont?
Si falla por desgaste o antigüedad, el propietario. Si falla por mal uso, el arrendatario. La mantención anual suele quedar a cargo del arrendatario cuando el contrato lo dice.
¿Puedo descontar una reparación del arriendo?
Hacerlo por tu cuenta es riesgoso. Si hiciste una reparación indispensable que le correspondía al propietario y le avisaste a tiempo, tienes derecho a que te la reembolse (artículo 1935), pero lo recomendable es acordar el descuento por escrito.
¿Quién paga una filtración que viene del departamento de arriba?
Quien causó el daño: normalmente el dueño o el ocupante del departamento de donde viene. Si nace en una cañería común del edificio, la repara la comunidad. El arrendatario debe avisar de inmediato y el propietario coordina la reparación.
¿En cuánto tiempo me tienen que devolver la garantía?
Ninguna ley fija ese plazo: lo define el contrato, y lo habitual es entre 30 y 60 días. Si el propietario se atrasa, debe devolverla reajustada según la variación de la UF (Ley 18.101, artículo 21).
¿Quién paga los gastos comunes, el arrendatario o el dueño?
Ante el edificio responde siempre el dueño (Ley 21.442, artículo 6). Entre ellos, lo habitual es que el arrendatario pague los gastos comunes ordinarios y el dueño los extraordinarios, pero eso tiene que quedar escrito en el contrato.
Fuentes
Escrita por
Alejandra Cabezas
Ejecutiva Senior de Administración de EfiRent
Publicada el 26 de septiembre de 2026; actualizada el 26 de septiembre de 2026.
