Respuesta corta
Puedes administrar tu departamento tú mismo si tienes tiempo, vives cerca y conoces la ley de arriendo. Si no, la administración de EfiRent cuesta 7% + IVA (8,33% total) al mes (en el mercado, desde ese nivel hacia arriba): en un año, casi lo mismo que un mes de arriendo. Para decidir, compara ese costo con lo que te cuesta a ti un mes vacío o un arrendatario que no paga.
Arrendar un departamento parece simple: publicas, eliges a alguien y cobras cada mes. Pero detrás hay una lista larga de tareas, dos leyes que conviene conocer y un riesgo que pesa más que cualquier comisión: el mes en que el departamento está vacío o el arrendatario deja de pagar. Esta guía te ayuda a decidir con números si te conviene hacerlo tú o delegarlo.
Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría de un abogado para tu caso.
Lo que implica administrar tu departamento tú mismo
| Tarea | Qué implica | Dato útil |
|---|---|---|
| Fijar el precio y publicar | Fotos, avisos y responder consultas | En la Región Metropolitana hay menos departamentos publicados: de 35.000 avisos en 2023 a unos 22.000 a comienzos de 2026 |
| Mostrar el departamento | Coordinar visitas, muchas veces en horario laboral | — |
| Evaluar a los postulantes | Revisar liquidaciones, cotizaciones e informe comercial | En la plataforma Woperty, los rechazos por razones financieras subieron de cerca de 30% a comienzos de 2026 a 45% |
| Firmar el contrato | Redactarlo y autorizar las firmas ante notario (Ley 18.101, art. 20) | Ese contrato es antecedente suficiente para demandar por no pago |
| Cobrar cada mes | Revisar que pague el arriendo, los gastos comunes y las cuentas | Ante el edificio respondes tú, aunque el departamento esté arrendado (Ley 21.442, art. 6) |
| Reajustar el arriendo | Aplicar la cláusula de IPC o UF en la fecha pactada | — |
| Coordinar reparaciones | Diagnosticar, cotizar y decidir quién paga | Te lo explicamos en ¿Quién paga las reparaciones en un arriendo? |
| Recibir el departamento | Revisar daños, descontar lo que corresponda y devolver la garantía | Sin un acta de entrega con fotos, es difícil probar un daño |
| Actuar si no paga | Cobrar por escrito y demandar con la Ley 21.461 | Te lo explicamos en la guía de la Ley Devuélveme mi Casa |
Nada de esto es imposible. La pregunta es si tienes el tiempo, la cercanía y la paciencia para hacerlo bien todos los meses, durante años.
Cuánto te cuesta un mes vacío
Mientras el departamento está vacío no recibes arriendo, y los gastos comunes los pagas tú: la Ley 21.442 dice que una unidad desocupada no está exenta de pagarlos (artículo 35). Calcúlalo con tu propio departamento:
Herramienta
Ese tiempo vacío te cuesta $520.000: equivale a 13,9 meses de administración.
Lo que te cuesta ese tiempo vacío$520.000
- Equivale a
- 13,9 meses de administración
- Un año de administración, 7% + IVA (8,33% total)
- $449.820
Consideramos el arriendo que no recibes y los gastos comunes que pagas tú mientras está vacío (Ley 21.442, art. 35). No incluye dividendo, contribuciones ni servicios.
Nada se envía ni se guarda: todo se calcula en tu navegador.
Un dato para comparar: la administración de EfiRent cuesta 7% + IVA mensual (8,33% total). En doce meses son casi exactamente un mes de arriendo. Con un arriendo de $450.000, un año de administración cuesta $449.820; un solo mes vacío, con $70.000 de gastos comunes, te cuesta $520.000. A la administración se suma el corretaje al arrendar, 50% de un mes + IVA (59,5% total), $267.750 con ese arriendo, y si el arrendatario se va antes de 12 meses volvemos a arrendar sin cobrarlo de nuevo.
No te prometemos que con una administradora tu departamento nunca estará vacío. Lo que sí hace una buena administración es acortar ese tiempo y evitar el peor escenario: un arrendatario que no paga y no se va.
El riesgo que más pesa: el arrendatario que no paga
La mayoría de los problemas graves de un arriendo nacen el día que se elige al arrendatario. Por eso la evaluación es la tarea más importante: renta suficiente, comportamiento de pago, antecedentes laborales y un contrato bien hecho.
Si aun así deja de pagar, la Ley 21.461 permite demandar con un procedimiento más rápido que antes, pero el proceso completo suele tomar varios meses y tiene costos de abogado y receptor. Mientras tanto, no recibes arriendo y sigues pagando los gastos comunes.
Cuándo no te conviene una administradora
Te lo decimos con honestidad: hay casos en que puedes hacerlo tú.
- El arrendatario es un familiar o alguien de mucha confianza.
- Vives en el mismo edificio o muy cerca, y tienes tiempo para atender visitas y reparaciones.
- Ya has arrendado antes, conoces la Ley 18.101 y tienes un contrato bien hecho.
Cuándo sí te conviene
- Vives lejos del departamento o fuera de Chile.
- Tienes más de un departamento, o compraste en verde y es tu primer arriendo.
- Tu tiempo vale más que la comisión: una visita, un cobro o una reparación mal coordinada te cuesta más que el 8,33% del arriendo.
- Quieres que alguien responda por la evaluación del arrendatario, el contrato y la cobranza.
Cómo lo hacemos en EfiRent
Recomendamos el plan Administración, 7% + IVA mensual (8,33% total). Evaluamos a cada postulante, preparamos el contrato y lo firmamos con firma electrónica avanzada y ante notario, controlamos los pagos cada mes y cobramos desde el primer atraso. Inspeccionamos tu departamento cada seis meses y, antes de que el arrendatario se vaya, lo revisamos y le cobramos lo que corresponda. Si el arrendatario se va antes de 12 meses, volvemos a arrendar sin cobrarte un nuevo corretaje.
Si prefieres más certeza en la fecha de pago, existe el plan con arriendo garantizado, de 9% + IVA (10,71% total): si el arrendatario se atrasa, te pagamos el día 5, y si deja de pagar, una aseguradora cubre hasta 6 meses según sus propios plazos. Puedes ver los tres planes en Planes y precios y lo que cobra el mercado en ¿Cuánto cobra una administradora de arriendos en 2026?.
El arriendo en Santiago en 2026, en tres datos
- Hay menos oferta. Los avisos de departamentos en arriendo en la Región Metropolitana bajaron de 35.000 en 2023 a unos 22.000 en el primer trimestre de 2026.
- Los precios volvieron a subir. El arriendo promedio pasó de 0,26 a 0,27 UF por metro cuadrado, la primera alza en tres años.
- Evaluar bien es más importante que nunca. Según datos de la plataforma Woperty publicados por El Mercurio en agosto de 2026, los rechazos de postulantes por razones financieras subieron de cerca de 30% a comienzos de año a 45%.
¿Quieres saber cuánto recibirías por tu departamento? Evalúalo con nosotros, sin costo.
Preguntas frecuentes
¿Pierdo el control de mi departamento si contrato una administradora?
No. Tú decides el arriendo y apruebas cada reparación con su presupuesto antes de que se haga. En EfiRent ves la liquidación mensual, los pagos y los documentos en tu portal, y tienes un ejecutivo a cargo de tu propiedad.
¿Quién paga los gastos comunes si el departamento está vacío?
El dueño. La Ley 21.442 de Copropiedad dice que una unidad desocupada no está exenta de pagar gastos comunes (artículo 35). Por eso cada mes vacío te cuesta el arriendo que no recibes más los gastos comunes que pagas tú.
¿Es obligatorio firmar el contrato de arriendo ante notario?
La Ley 18.101 (artículo 20) dice que en los contratos escritos las firmas "serán autorizadas" por un notario, y que ese contrato es antecedente suficiente para demandar por no pago. El contrato sin notario es igualmente válido entre las partes y los tribunales han aceptado demandas con contratos así, pero con notario el camino es más seguro.
¿Qué pasa si el arrendatario no paga?
Hay que cobrar por escrito y, si no paga, demandar con el procedimiento monitorio de la Ley 21.461. Te lo explicamos paso a paso en nuestra guía de la Ley Devuélveme mi Casa.
¿Puedo cambiarme de administradora si ya tengo el departamento arrendado?
Sí. Revisa el aviso que pide tu contrato actual. Te explicamos los pasos y nos coordinamos con tu administradora actual y con el arrendatario.
Fuentes
- Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria (BCN)
- Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos (BCN)
- Precio de arriendos sube por primera vez en tres años (24horas, 16-06-2026)
- Oferta de arriendos en Santiago se desploma un 37% y los precios quiebran tres años de estabilidad a la baja (CNN Chile, junio de 2026)
- Gastos comunes en la Región Metropolitana por comuna (Emol, 24-04-2026)
Escrita por
Catalina Baeza
Gerenta General de EfiRent
Publicada el 17 de julio de 2026; actualizada el 26 de septiembre de 2026.
